Cuánto cuesta escriturar una propiedad en Córdoba

Los porcentajes de esta guía son orientativos y cambian: el impuesto de sellos se actualiza todos los años con la Ley Impositiva de la Provincia de Córdoba, y los honorarios notariales se mueven con el arancel del Colegio de Escribanos. Antes de cerrar números, pedile el presupuesto exacto al escribano que va a hacer la operación.

La respuesta corta

Entre todo, escriturar suele costar alrededor del 5% al 7% del valor de la operación, repartido entre las dos partes. Lo habitual es que el comprador cargue con la mayor parte, entre el 3% y el 4%, y el vendedor con entre el 1% y el 2%. A eso hay que sumarle, si corresponde, la comisión inmobiliaria y el impuesto a las ganancias del vendedor.

La cuenta cambia según el valor de la propiedad: en operaciones chicas los costos fijos (certificados, inscripción, diligencias) pesan proporcionalmente más, y el porcentaje total sube. En operaciones grandes, baja.

Qué se paga, uno por uno

Impuesto de sellos

Es el impuesto provincial que grava la compraventa. En Córdoba se calcula sobre el mayor valor entre el precio de la operación y la base imponible del impuesto inmobiliario de esa propiedad, así que declarar un precio bajo no lo reduce por debajo de cierto piso.

La costumbre en la provincia es dividirlo en partes iguales entre comprador y vendedor, salvo que en el boleto se pacte otra cosa. El escribano actúa como agente de retención: lo cobra en la firma y lo ingresa él.

Honorarios del escribano

Es el rubro más grande de los gastos del comprador. Se rigen por el arancel del Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba y se calculan como un porcentaje del valor de la operación, al que hay que sumarle el IVA si el escribano es responsable inscripto. Ese IVA se olvida siempre y sobre un honorario alto no es poca plata.

Los honorarios cubren bastante más que la firma: el estudio de títulos (revisar los últimos veinte años de la cadena de dominio para confirmar que el vendedor puede vender), la redacción de la escritura, las retenciones impositivas y la inscripción posterior.

Certificados y diligencias previas

Antes de firmar, el escribano tiene que pedir al Registro General de la Provincia el certificado de dominio (confirma quién es el titular y si hay hipotecas o embargos) y el certificado de inhibición (confirma que el vendedor no está inhibido para disponer de sus bienes). Ambos tienen validez por pocos días, y en ese plazo la propiedad queda bloqueada a favor de la operación.

Se suman los certificados de libre deuda de impuesto inmobiliario, de tasas municipales y, según el caso, de servicios. Son montos chicos comparados con el resto, pero son varios.

Inscripción en el Registro

Después de la firma, la escritura se inscribe en el Registro General de la Provincia. Recién ahí la propiedad figura a tu nombre frente a terceros. Es un arancel relativamente menor, pero es el paso que cierra la operación: sin inscripción, para el mundo seguís sin ser el dueño.

Quién paga qué

Impuesto de sellos	Mitad y mitad entre comprador y vendedor, salvo pacto distinto
Honorarios del escribano	Comprador (por costumbre, porque es quien elige el escribano)
Certificados de dominio e inhibición	Comprador
Inscripción registral	Comprador
Libre deuda de impuestos y servicios	Vendedor
Plano o mensura, si falta	Vendedor
Impuesto a las ganancias, si corresponde	Vendedor
Comisión inmobiliaria	Según lo pactado en cada operación

Todo esto es la costumbre de plaza en Córdoba, no una obligación legal. Se puede pactar distinto, pero conviene dejarlo escrito en el boleto de compraventa y no de palabra: es una de las discusiones más comunes a último momento.

El ITI ya no existe

Si buscaste el tema hace unos años te vas a topar con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que pagaba el vendedor. Fue derogado en 2024 y ya no se aplica.

Lo que puede corresponder hoy, para inmuebles adquiridos a partir de 2018, es el impuesto cedular a las ganancias. La diferencia es importante: se calcula sobre la ganancia obtenida, no sobre el precio de venta, y tiene exenciones según el caso, por ejemplo cuando se trata de la vivienda propia. Es el punto de toda la operación donde más conviene consultar a un contador antes de firmar, porque depende de cuándo compraste y de qué uso le dabas a la propiedad.

Cómo se paga y cuándo

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   Al reservar

   Se firma el boleto de compraventa o una reserva y se entrega una seña. Acá es donde tiene que quedar por escrito quién paga cada gasto, para no discutirlo en la escribanía.

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   Antes de la firma

   El escribano pide un adelanto para sacar los certificados. Son los que bloquean la propiedad y tienen vencimiento corto, así que marcan la fecha de escritura.

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   El día de la firma

   Se paga el saldo del precio y, en el mismo acto, el grueso de los gastos: honorarios, sellos y lo que falte. Se entregan las llaves.

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   Después

   El escribano inscribe la escritura en el Registro y te entrega el testimonio. Puede tardar semanas o meses; no te preocupes, la operación ya está cerrada.

Tres errores que salen caros

• Calcular solo el precio. Si juntaste justo el valor de la propiedad, no te alcanza. Los gastos van aparte, se pagan en efectivo y casi nunca se financian: hay que tenerlos reservados desde el principio.
• No pedir el presupuesto por escrito. Pedile al escribano el detalle rubro por rubro antes de firmar el boleto, con el IVA incluido. Es gratis y evita la sorpresa del día de la firma.
• Dejar el plano para después. Si la casa tiene una ampliación que nunca se declaró, aparece justo cuando querés escriturar. Regularizarla lleva tiempo y plata, y frena la operación entera.

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