Qué pide el banco para tasar una propiedad

Primero: la tasación del banco no es una tasación formal

Es la confusión más común y conviene aclararla de entrada, porque son dos documentos distintos que sirven para cosas distintas.

Tasación del banco	Es interna. Define cuánto está dispuesto a prestarte el banco tomando la propiedad en garantía. No te la entregan para usarla en otro lado, y el tasador lo elige el banco de su propia lista.
Tasación formal	Va firmada y sellada por un martillero matriculado y tiene validez ante terceros. Sirve para una sucesión, un juicio, una división de bienes, o simplemente para saber a cuánto publicar antes de salir a vender.

Una no reemplaza a la otra. De hecho conviene tener la formal antes: si sabés el valor real de tu propiedad, entendés si la tasación del banco vino baja o si el precio que pretendías estaba por encima del mercado.

Los papeles que te van a pedir

Cada banco tiene su lista y puede pedir algo más, pero esto es el núcleo que piden todos. Tenerlo junto de entrada te ahorra semanas:

• Escritura o título de propiedad. El documento que acredita quién es el dueño. Si la propiedad viene de una sucesión todavía no terminada, avisalo desde el principio: cambia todo el circuito.
• Plano aprobado y, si corresponde, mensura. Es el papel que más problemas trae. Tiene que reflejar lo que está construido hoy, no lo que se construyó hace treinta años.
• Cedulón del impuesto inmobiliario provincial y la boleta de la tasa municipal, con la nomenclatura catastral visible y sin deuda.
• Boletas de servicios (agua, luz, gas) a nombre del titular, para confirmar que la propiedad tiene los servicios conectados y en qué condiciones.
• DNI del titular. Si son varios dueños, de todos. Si hay un titular fallecido, el expediente sucesorio.
• Reglamento de copropiedad y expensas al día, si es un departamento o un dúplex en propiedad horizontal.
• El boleto de compraventa o la reserva firmada, donde figure el precio acordado. El banco lo compara contra su propia tasación.

Cómo es la visita del tasador

Es más corta de lo que la gente espera: entre veinte y cuarenta minutos. El tasador recorre la propiedad, mide, saca fotos de cada ambiente, del frente y del contrafrente, y llena una planilla. No es una inspección técnica ni un peritaje: no revisa cañerías ni abre paredes.

Conviene que estés presente. Es tu única oportunidad de mostrarle lo que no se ve a simple vista: que la instalación eléctrica se renovó entera, que el techo se refaccionó hace dos años, que hay perforación de agua propia. Nada de eso se nota en una foto, y todo influye.

Qué mira para fijar el valor

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   Superficie, y cuál

   Distingue entre superficie cubierta, semicubierta y descubierta, y no valen lo mismo. Un quincho abierto o una galería suman, pero bastante menos que un metro cubierto.

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   Antigüedad y estado de conservación

   Una casa de cuarenta años bien mantenida puede tasar mejor que una de quince descuidada. Pesa el estado real, no solo el año de construcción.

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   Ubicación y entorno

   El barrio, si la calle está pavimentada, qué servicios llegan, la cercanía a escuelas y comercios. En Villa María la diferencia entre barrios es muy marcada y el tasador la conoce.

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   Terminaciones e instalaciones

   Aberturas, pisos, baños, cocina, calefacción, si tiene gas natural o envasado. Y si hay pileta, cochera o dependencias.

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   Comparables de la zona

   Operaciones parecidas cerradas cerca. Este es el punto donde más se acerca a una tasación formal, aunque el banco suele ser más conservador.

Si el banco tasa por debajo del precio

Pasa seguido y descoloca a las dos partes. La regla es simple: el banco presta sobre el menor valor entre el precio de compra y su propia tasación.

Un ejemplo. La propiedad se vende en USD 100.000, el comprador tiene aprobado un crédito por el 75% y aporta el resto. Si el banco la tasa en USD 90.000, no presta el 75% de 100.000 sino el 75% de 90.000. Ese hueco de USD 7.500 lo tiene que cubrir el comprador de su bolsillo, además de lo que ya tenía previsto.

Cuando eso aparece, hay tres caminos: renegociar el precio entre las partes, que el comprador aporte la diferencia, o pedir una revisión de la tasación aportando comparables reales de la zona. La revisión no siempre prospera, pero cuando la tasación quedó claramente floja vale la pena intentarla.

Lo que frena una operación

Estas son las trabas que aparecen una y otra vez, y todas se pueden detectar antes de publicar la propiedad:

• Ampliación sin declarar. La casa tiene 140 m² y el plano dice 90. El banco puede tasar solo lo aprobado, o rechazar la garantía directamente.
• Título observable. Una sucesión sin terminar, un usufructo vigente, una donación en la cadena de dominio. Los bancos son estrictos con esto.
• Propiedad con posesión o prescripción adquisitiva sin escritura inscripta. Sin título inscripto no hay garantía hipotecaria posible.
• Deudas de impuestos, tasas o expensas. Tienen que estar canceladas o descontadas del precio en la escritura.
• Embargos o hipotecas anteriores que no se levantaron. Aparecen en el certificado de dominio y hay que resolverlos antes.

Cómo llegar preparado

Si vas a vender y sospechás que el comprador va a pedir crédito, revisá los papeles antes de publicar. Descubrir que falta el plano cuando ya hay un comprador con el crédito aprobado es la forma más común de perder una operación: los créditos tienen plazos, y regularizar una ampliación no se hace en una semana.

Nosotros lo revisamos al tomar la propiedad. Miramos el título, el plano y las deudas, y te decimos de entrada si hay algo que resolver. Es la diferencia entre resolverlo con tiempo o que te explote la operación a mitad de camino.

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